В авторском материале рассказывает председатель Комитета по инвестициям и развитию бизнеса подмосковной «ОПОРЫ» Артём Аникин
Помимо риэлтора сегодня существует много других способов приобретения квартиры. Самым популярным вариантом поиска является использование интернет сервисов, таких как Циан и Авито. На этих площадка представлено около 90% всего трафика.
Есть и другие сервисы, такие, как Яндекс.Недвижимость, Домклик и др. Однако они менее популярны. Как правило, если у риэлтора есть мандат на продажу объекта, в первую очередь он разместит его на наиболее известных интернет-площадках и заплатит небольшую сумму за приоритетную выдачу своего объекта в поиске.
Если речь идет о покупке квартиры в новостройке, можно обратиться напрямую к застройщику. Помимо презентации ЖК и подбора вариантов квартиры, как правило, у застройщиков есть свои специалисты, которые при необходимости помогут одобрить ипотеку и оформить сделку.
Объект можно найти и через друзей и знакомых. В этом случае вы сможете избежать накладных расходов на посредников и, возможно, получить более правдивую информацию о приобретаемом объекте.
Банки продают свои залоговые объекты через специализированные площадки. Зачастую с дисконтом в 20-30% к рыночной цене аналогичных объектов. Для покупки такой квартиры потребуются определенные знания и опыт. Далеко не всегда такая квартира будет отвечать всем вашим требованиям.
Альтернативой классическим риэлторам сейчас являются так называемые брокеры. Как правило, они работают с новостройками. С покупателя они ничего не берут, а свою комиссию получают от застройщика за счет его рекламного бюджета.
Застройщику работать с брокерами выгодно, т.к. поиск покупателей через традиционные способы привлечения трафика стоят дороже. Наружка, ТВ, радио имеет совершенно другую конверсию и хуже заточены под целевую аудиторию.
В отличие от застройщиков и риэлторов, у брокеров нет задачи продать какой-то конкретный объект, их задача —понять потребность покупателя, влезть в его шкуру и от его имени провести переговоры с продавцом, выбив необходимые условия.
На своем примере могу сказать, что последний вариант для меня, как инвестора, оказался наиболее предпочтительным. То, что я не мог найти через интернет-площадки, не смогли предложить застройщики и несколько десятков риэлторских агентств, брокер нашел для меня за три дня. При этом для меня эта услуга ничего не стоила.
Обычно риэлторы предлагают провести юридическую проверку покупаемого объекта. Некоторые даже выдают некий сертификат, гарантирующий юридическую чистоту сделки, и берут на себя обязательства в случае ее оспаривания бесплатно представлять ваши интересы в суде. Минусом работы с риэлтором, как уже было отмечено, является зачастую имеющийся конфликт интересов. Риэлтору нужно продать конкретный объект. Поэтому он будет вас возить по тем местам, где у него уже есть договоренность с продавцами. Инвестор, как правило, не услышит от риэлтора, с какой доходностью он сможет купить объект. Если вы покупаете квартиру для себя, то не получите объективный сравнительный анализ предлагаемой вам квартиры на фоне других предложений на рынке.
Как правило, стоимость услуг риэлтора составляет порядка 2% от цены сделки. Для более дорогих объектов, на которые спрос ограничен и срок продажи которых больше, комиссия для продавца может достигать 5-6%. Покупатель в этом случае ничего не платит.
Сейчас спрос на рынке недвижимости только стал приближаться к уровню, который был в 2021 году до начала СВО. В июле 2023 года после длительной паузы в ответ на падение рубля и ускоряющуюся инфляцию Банк России принял решение об увеличении ключевой ставки на 1,0% до 8,5%, что уже оказывает влияние на повышение ставок по ипотеке.
Если раньше прогноз по ключевой ставке на 2024 год составлял 6-7%, то сегодня вектор поменялся, и прогноз теперь находится в диапазоне 8-9%. 2022 год показал, что спрос на ипотеки есть, когда ставка не превышает 7-8%. Сейчас такая ставка есть только по льготной, семейной и ИТ ипотеке с господдержкой. Но из выделенных бюджетных средств на эту программу более 80% уже распределено, и до конца этого года остатки с большой вероятностью будут выбраны.
Для сравнения, ставка по вторичной недвижимости приближается к 13%. Поэтому в перспективе ближайших нескольких месяцев есть существенные риски снижения спроса, а значит, и снижения цен. При этом, цены на недвижимость еще даже не вернулись к уровню 2021 года. Сегодня пока есть окно возможностей для инвестиций, но делать это нужно с умом.
В Комитете по инвестициям и развитию бизнеса Московского областного отделения «ОПОРЫ РОССИИ» в рамках клуба инвесторов мы активно инвестируем в том числе и в недвижимость.
Есть возможность с привлечением ипотечных средств инвестировать с доходностью 100% и более при минимальном уровне риска даже при высокой ставке финансового рычага.
К сотрудничеству мы привлекаем топовых экспертов на рынке, что позволяет с учетом накопленной экспертизы иногда даже зарабатывать без собственных вложений.