Две причины, почему бизнес не может эффективно использовать земельные участки с/х назначения
Продолжаем серию публикаций, полезных для бизнеса.
Что мешает представителям малого предпринимательства или обычному гражданину эффективно использовать свои земли сельскохозяйственного назначения? Почему один регион пошел навстречу бизнесу, а в других субъектах до сих пор невозможно развиваться на земле? Разбираемся с вопросом пошагово.
Во-первых, мешает отсутствие знаний, как правильно и целевым образом использовать данные участки: что возможно на них строить, где зоны допустимости нарушения ограничений и запретов.
Во-вторых, отсутствие градостроительных регламентов вводит собственников в непонимание относительно объектов, разрешенных к строительству, их характеристик, площади и высотности. Бытующее мнение о запрете строительства капитальных объектов, необходимых для обработки таких земель, останавливает намерения предпринимателей и обычных граждан стать собственниками сельскохозяйственных земельных участков.
Массовое появление новых собственников
Предлагаю разобрать практику различных субъектов в решении данной проблемы. Для сравнения выберем два соседних региона — Тверскую и Московскую области.
Оба этих субъекта в двухтысячных годах после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пережили массовый выдел колхозной долевой земли. С одной стороны, это привело к появлению сотен тысяч новых собственников земель (бывшие дольщики колхозов). С другой, к ликвидации этих колхозов, так как у них больше не было земли.
В результате появления в частных руках большого объема земельных участков и при этом отсутствия решения вопросов, связанных с нормативными регламентами, определяющими формат использования земельных участков сельскохозяйственного назначения на федеральном уровне, региональные власти искали решение самостоятельно. В итоге выход был найден.
Почему ограничения продолжают действовать
Новым собственникам для обработки земель сельскохозяйственного назначения потребовалось строительство хозяйственных построек. Но в соответствии с законодательством, наличие сельскохозяйственных угодий в составе участка мешало строительству.
Органом власти, который сообщает о наличии или отсутствии сельхозугодий в составе земельного участка, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). При этом орган власти оперирует данными, полученными еще в Советском Союзе в период 1985 – 1991 годов. Которые со временем теряли свою достоверность, а к 2020 году стали практически не актуальны.
Как первоисточник данных, использовались карты колхозов, на основе которых Росреестр давал заключения о состояние земель в текущее время. Хотя фактическое их состояние могло измениться — следовательно, изменились правовые последствия формата использования данного земельного участка.
Предположим, ранее на основании карт колхоза участок был отнесен к особо ценным угодьям, полям. А сегодня на нем растут деревья, но при этом собственник получает те же ограничения, которые действуют только в случае его особой плодородной ценности.
Успешный опыт Подмосковья в сравнении с Тверской областью
Правительство Московской области понимало, что появление в аграрном комплексе вместо сотен крупных участников рынка сотен тысяч субъектов малого предпринимательства требует ухода от ручного управления в вопросе строительства (которое выражалось в изменении категории участка), и перехода на новый системный уровень.
На основании актуализации данных о состоянии земель правительству Московской области удалось для данных территорий утвердить градостроительную документацию, позволяющую на этих землях строить здания, необходимые для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции без смены категории сельскохозяйственных земель и без обращения по этому вопросу к губернатору Московской области.
Опыт Московской области за последние 5 лет (изменения происходили в 2016 – 2020 годах) до Тверской области, как и до большинства российских регионов, не дошёл.
Для малого и среднего бизнеса по направлению сельскохозяйственной деятельности большие возможности открывает в Московской области проект «Мой гектар» с доступной ценой за гектар земли и оказанием дальнейшей поддержки со стороны цифровой сервисной компании. Тот самый пример, который подтверждает, что земли категории сельскохозяйственного назначения востребованы и будут развиваться.
В Тверской же области Росреестр продолжает в вопросах предоставления информации по наличию сельхозугодий в составе земельного участка оперировать данными 1985 – 1991 годов.
И хотя в Тверской области по аналогии с Московским регионом утверждена градостроительная документация, государственные органы власти субъекта пока ее игнорируют. Чем ограничивают возможности развития своего региона и вовлечения в использование тысяч гектаров простаивающих земель. Бесспорно, лишая возможности предпринимателей заниматься сельскохозяйственными проектами.
Автор:
Руководитель юридического департамента
проекта «Мой гектар»
Инна Демкина