Продолжаем серию публикаций, полезных для предпринимателей Подмосковья.
Продолжаем серию публикаций, полезных для бизнеса.
Что мешает представителям малого предпринимательства или обычному гражданину эффективно использовать свои земли сельскохозяйственного назначения? Почему один регион пошел навстречу бизнесу, а в других субъектах до сих пор невозможно развиваться на земле? Разбираемся с вопросом пошагово.
Во-первых, мешает отсутствие знаний, как правильно и целевым образом использовать данные участки: что возможно на них строить, где зоны допустимости нарушения ограничений и запретов.
Во-вторых, отсутствие градостроительных регламентов вводит собственников в непонимание относительно объектов, разрешенных к строительству, их характеристик, площади и высотности. Бытующее мнение о запрете строительства капитальных объектов, необходимых для обработки таких земель, останавливает намерения предпринимателей и обычных граждан стать собственниками сельскохозяйственных земельных участков.
Массовое появление новых собственников
Предлагаю разобрать практику различных субъектов в решении данной проблемы. Для сравнения выберем два соседних региона — Тверскую и Московскую области.
Оба этих субъекта в двухтысячных годах после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пережили массовый выдел колхозной долевой земли. С одной стороны, это привело к появлению сотен тысяч новых собственников земель (бывшие дольщики колхозов). С другой, к ликвидации этих колхозов, так как у них больше не было земли.
В результате появления в частных руках большого объема земельных участков и при этом отсутствия решения вопросов, связанных с нормативными регламентами, определяющими формат использования земельных участков сельскохозяйственного назначения на федеральном уровне, региональные власти искали решение самостоятельно. В итоге выход был найден.
Почему ограничения продолжают действовать
Новым собственникам для обработки земель сельскохозяйственного назначения потребовалось строительство хозяйственных построек. Но в соответствии с законодательством, наличие сельскохозяйственных угодий в составе участка мешало строительству.
Органом власти, который сообщает о наличии или отсутствии сельхозугодий в составе земельного участка, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). При этом орган власти оперирует данными, полученными еще в Советском Союзе в период 1985 – 1991 годов. Которые со временем теряли свою достоверность, а к 2020 году стали практически не актуальны.
Как первоисточник данных, использовались карты колхозов, на основе которых Росреестр давал заключения о состояние земель в текущее время. Хотя фактическое их состояние могло измениться — следовательно, изменились правовые последствия формата использования данного земельного участка.
Предположим, ранее на основании карт колхоза участок был отнесен к особо ценным угодьям, полям. А сегодня на нем растут деревья, но при этом собственник получает те же ограничения, которые действуют только в случае его особой плодородной ценности.
Успешный опыт Подмосковья в сравнении с Тверской областью
Правительство Московской области понимало, что появление в аграрном комплексе вместо сотен крупных участников рынка сотен тысяч субъектов малого предпринимательства требует ухода от ручного управления в вопросе строительства (которое выражалось в изменении категории участка), и перехода на новый системный уровень.
На основании актуализации данных о состоянии земель правительству Московской области удалось для данных территорий утвердить градостроительную документацию, позволяющую на этих землях строить здания, необходимые для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции без смены категории сельскохозяйственных земель и без обращения по этому вопросу к губернатору Московской области.
Опыт Московской области за последние 5 лет (изменения происходили в 2016 – 2020 годах) до Тверской области, как и до большинства российских регионов, не дошёл.
Для малого и среднего бизнеса по направлению сельскохозяйственной деятельности большие возможности открывает в Московской области проект «Мой гектар» с доступной ценой за гектар земли и оказанием дальнейшей поддержки со стороны цифровой сервисной компании. Тот самый пример, который подтверждает, что земли категории сельскохозяйственного назначения востребованы и будут развиваться.
В Тверской же области Росреестр продолжает в вопросах предоставления информации по наличию сельхозугодий в составе земельного участка оперировать данными 1985 – 1991 годов.
И хотя в Тверской области по аналогии с Московским регионом утверждена градостроительная документация, государственные органы власти субъекта пока ее игнорируют. Чем ограничивают возможности развития своего региона и вовлечения в использование тысяч гектаров простаивающих земель. Бесспорно, лишая возможности предпринимателей заниматься сельскохозяйственными проектами.
Автор:
Руководитель юридического департамента
проекта «Мой гектар»
Инна Демкина