Председатель «ОПОРЫ РОССИИ» в Щелково, руководитель агентства недвижимости ProfAgent Мария Агапитова специально для читателей нашего канала поделилась секретами выбора офиса для бизнеса.
1 шаг. Подбор помещения.
Чтобы правильно сформулировать собственный запрос на аренду офиса, нужно ответить на несколько ключевых вопросов:
- Каким бюджетом для аренды помещения располагает компания и какую арендную ставку вы сможете платить каждый месяц?
- Какая площадь вам на самом деле нужна? Речь идет о 150 кв. м или хватит 50 кв. м? Учитывайте, что, согласно санитарным нормам, при использовании жидкокристаллических мониторов в офисе на одно рабочее место должно приходиться не менее 4,5 кв. м. Для начала можно просто умножить 4,5 на количество сотрудников, которые постоянно будут работать в офисе.
- Важен ли территориальный фактор? Является для вашего бизнеса необходимостью расположение в центре города (этот фактор важен, например, для юридических компаний) или вас устроит офис в районе МКАД?
- Каков предполагаемый срок аренды: месяц, два, полгода, год или больше?
- Готовы ли вы закладывать в бюджет расходы на ремонт, мебель и оргтехнику? Если ответ «нет», логично рассмотреть вариант размещения в коворкинге.
Помните, что затраты на ремонт не вернуть никогда, зато мебель и технику можно будет забрать с собой при переезде.
После получения ответов на все пять вопросов, можно переходить к изучению рынка офисных помещений.
Получить представление о диапазоне арендных ставок в месте, которое вас интересует, помогут объявления на популярных сайтах-агрегаторах.
2 шаг. Мониторинг цен
Как ориентироваться в ценах?
Офисный рынок Московского региона принято делить на классы А, В и С.
Класс А — это самые дорогие и престижные бизнес-центры в наиболее удобных локациях.
Класс С — экономвариант в морально устаревших зданиях далеко от метро и основных магистралей.
Класс В — промежуточное звено, которое часто дробят на условно доступный В- и более дорогостоящий В+.
В офисах класса А самая низкая арендная ставка (с отделкой, НДС и расходами на эксплуатацию) составляет 11,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В классе В+ речь идет о 8,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В- это 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
В договор можно включить пункт о возможности расторжения с заблаговременным уведомлением арендодателя, — предложил владелец. Это избавит от необходимости решать ситуацию через суд, если у арендатора возникнут проблемы с бизнесом и он не сможет продолжать платить аренду. Условия досрочного расторжения — стандартная составляющая договора аренды.
В случае достижения выгодной ставки и иных коммерческих условий арендатору выгоднее подписать договор аренды на длительный срок.
Если стартап сразу претендует на просторный офис площадью до 1 тыс. кв. м, то такой компании следует подготовиться к трехлетнему договору.
И арендаторам, и собственникам неудобны договоры менее трех лет, если мы говорим про метраж хотя бы в 700 кв. м. Стороны все равно будут инвестировать в офисные площади: это капиталовложения в отделку, оборудование и меблировку, которые не отбиваются за один год.
Торговаться с арендодателем и просить дисконт — непременное условие любых переговоров. При этом важно понимать, что собственник недорогого офиса в хорошей локации вряд ли сделает скидку, а вот владелец плохо заполняющегося объекта, скорее всего, пойдет на уступки. Можно получить скидку от 5% до 10%.
3 шаг. Подписание договора.
Обязательно проверьте все договорённости, достигнутые путем устных переговоров, они должны быть включены в договор.