Руководитель юридического департамента проекта «Мой гектар» рассказывает, как правильно использовать земельные участки сельскохозяйственного назначения
В нашей стране документом, определяющим использование земельных участков, являются Правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ).
На основании ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки разрабатываются в следующих целях:
- обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
- создания условий для привлечения инвестиций, путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Иными словами, ПЗЗ дает возможность законодательно установить направления деятельности, которые можно реализовать на земельном участке с уже установленным видом, а также предоставляет возможность рассмотреть потенциальные виды разрешённого использования, в рамках которых собственник имеет право использовать свой земельный участок.
В Правилах землепользования и застройки указан регламент их изменения с описанием всех этапов, которые необходимо пройти, а также прописан порядок смены вида разрешенного использования в рамках уже действующего ПЗЗ.
Также статья 35 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что, в результате градостроительного зонирования, могут определяться различные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования и иные виды территориальных зон.
В соответствии с утвержденными Правилами Землепользования и Застройки в Тверской области выделяются такие зоны, как:
- СХ-1«Зона сельскохозяйственных угодий»;
- СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования»;
- СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства».
Выделение отдельно этих зон указывает на различные возможности использования участков.
Так, например, для зоны СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования» среди основных видов использования земельных участков устанавливается «Ведение сельского хозяйства».
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, таких как:
- овощеводство
- скотоводство
- хранение и переработка сельскохозяйственной продукции с правом размещения капитальных зданий и сооружений, используемых для вышеуказанных целей. Также определен градостроительный регламент, устанавливающий порядок застройки указанных объектов.
Для зоны СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства» среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 13.2 «Ведение садоводства», который подразумевает:
- осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур;
- размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей»;
- а также застройки садовыми и жилыми домами.
Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Его общие принципы и порядок проведения устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Решение об утверждении Правил землепользования и застройки является нормативно - правовым актом и обязательно для исполнения.
Таким образом, собственники земельных участков, расположенных в территориальных зонах СХ-2 и СХ-3 могут выбирать самостоятельно любой вид разрешенного использования данной зоны, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Изменение вида использования земельного участка в указанном случае происходит путем подачи собственником участка декларации, подготовленной в произвольной письменной форме, в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) через МФЦ.