Год переоценки земли

В 2026 году по земле произошло сразу несколько событий разного правового веса, и их легко перепутать: что-то уже действует, что-то принято и заработает с 2027-го, а что-то пока только внесено в Госдуму. Но главное для собственника происходит не в текстах законов. Прямо сейчас проводится государственная кадастровая оценка земельных участков — и именно она определит налог на следующие четыре года.

Земельный налог считается от кадастровой стоимости. Сколько бы ни менялись ставки и коэффициенты, первым множителем в этой формуле стоит цифра из Единого государственного реестра недвижимости, — и в 2026 году её пересчитывают по всей стране. Новые значения станут налоговой базой с 1 января 2027 года и будут применяться до следующего цикла оценки.

Поэтому разговор о «налоговых изменениях 2026 года» разумно начинать не с поправок, а с процедуры, у которой есть срок и который уже идёт.

Что изменилось в самой процедуре оценки

Поправки к закону о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ), вступившие в силу 8 января 2026 года, переустроили её заметно.

Введён единый цикл. Регионы проводят оценку раз в четыре года, города федерального значения — раз в два. Прежняя разноголосица, когда соседние субъекты переоценивали землю в разные годы, закончилась.

Появился автоматический пересмотр. Если кадастровая стоимость расходится с рыночной более чем на 30 процентов — в любую сторону, — оценка пересматривается без заявления собственника. Норма обоюдоострая: она защищает от завышения, но так же работает и при занижении.

Расчёт стал проверяемым. Формулы и коэффициенты, по которым получена стоимость, обязаны публиковаться. До этого собственник видел результат, но не способ, которым его получили, — и спорить мог только через своего оценщика.

 Добавим сюда два решения Конституционного суда, принятых летом 2026 года, — и картина защиты прав собственника меняется ощутимо.

Постановление № 48-П от 14 июля признало неконституционной практику отказа в пересмотре кадастровой стоимости по одному лишь формальному истечению срока обращения. Это важнее, чем кажется: о завышении собственник обычно узнаёт не из отчёта об оценке, а из налогового уведомления — то есть спустя девять-десять месяцев, когда формальный срок уже прошёл. Теперь это не основание для отказа.

Оспорить стоимость стало проще. Но замечание к проекту отчёта по-прежнему стоит письма, а оспаривание утверждённой стоимости — оценщика и, как правило, суда.

Московская область: что знать именно здесь

Регион входит в цикл 2026 года, и масштаб работ исключительный: по данным Росреестра, оценке подлежат около 4,2 миллиона земельных участков — практически вся учтённая земля области. Как субъект, не относящийся к городам федерального значения, область переоценивает землю раз в четыре года, в отличие от Москвы с её двухлетним циклом. То есть результат этой кампании будет работать до конца десятилетия.

Как подать замечание к проекту отчёта

Где смотреть. Проект отчёта размещается в Фонде данных государственной кадастровой оценки и на сайте ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Срок. Замечания принимаются в течение 30 дней со дня размещения сведений о проекте. Точную дату окончания нужно смотреть на сайте учреждения: отсчёт идёт от даты публикации.

Куда подавать. Через портал госуслуг Московской области, портал НСПД, электронной почтой с усиленной квалифицированной подписью, почтовым отправлением или через МФЦ.

 Что должно быть в замечании:

·    фамилия, имя, отчество гражданина либо наименование организации;

·    контактные данные;

·    кадастровый номер участка или его адрес;

·    указание на страницы отчёта, к которым относится замечание;

·    подтверждающие документы — если они есть.

 Ответ лично не присылают.

            Сведения о результатах рассмотрения заявителю не направляются: информация об учтённых замечаниях публикуется вместе с обновлённой версией отчёта. Проверять результат нужно самостоятельно.

            Последний пункт — причина, по которой подачу замечания нельзя считать выполненной задачей. Замечание подано, обновлённую версию отчёта надо потом открыть и посмотреть, учли его или нет.

            И ещё две особенности, полезные для планирования. Ставки земельного налога в области устанавливают представительные органы городских округов — Налоговый кодекс задаёт только предельные значения, а конкретную цифру ищут в решении своего муниципалитета; там же смотрят местные льготы. А по графику переоценки за землёй следуют объекты капитального строительства: в регионе их оценка приходится на 2027 год, так что владельцам зданий и помещений ту же процедуру предстоит пройти в следующем цикле.

Что уже действует по ставкам

Два правила последних лет собственники крупной и нецелевой земли нередко обнаруживают только в уведомлении.

Дорогая земля лишилась льготной ставки. С 1 января 2025 года для участков кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей предельная ставка земельного налога поднята с 0,3 до 1,5 процента — независимо от вида разрешённого использования. Дорогой участок облагается как «прочий», даже если это земля под индивидуальное жилищное строительство или дачное хозяйство. Отдельно стоит обратить внимание, что порог считается по кадастровой стоимости: после переоценки участок, прежде в него не попадавший, может оказаться за этой границей.

Сельхоз земля облагается по 0,3 процента только при фактическом использовании. Если участок сельскохозяйственного назначения не используется для сельскохозяйственного производства, к нему применяется ставка для прочих земель — до 1,5 процента, то есть впятеро дороже. С 2025 года налоговая применяет повышенную ставку по сведениям, которые ей передают профильные ведомства; заявление собственника для этого не нужно. А с 1 января 2027 года такие сведения начнут поступать из Единой федеральной государственной информационной системы о землях сельскохозяйственного назначения — то есть неиспользуемый участок система будет находить сама.

Коэффициенты к земле под жилищное строительство: сюжет 2026 года

Это самая показательная история года, и она закончилась в Конституционном суде.

            Участки, приобретённые под индивидуальное жилищное строительство и используемые в предпринимательской деятельности, выпадают из льготной категории и облагаются по ставке до 1,5 процента. Одновременно к земле, приобретённой под жилищное строительство, Налоговый кодекс велит применять повышающие коэффициенты — 2 в первые три года владения и 4 после трёх лет. Полтора процента, умноженные на четыре, дают шесть процентов кадастровой стоимости в год.

            Применялось это по-разному: практика налоговых органов и судов расходилась. Постановление Конституционного суда № 52-П от 21 июля 2026 года признало соответствующие нормы не отвечающими Конституции именно в части этой правовой неопределённости и установило: начиная с нового налогового периода коэффициенты 2 и 4 к таким участкам не применяются.

Важная оговорка про обратную силу

Постановление не является основанием пересматривать исполненные обязательства прошлых периодов и текущий 2026 год. Исключение сделано для заявителя по делу и для тех, кто начал судебный спор до 21 июля 2026 года и чьё дело на эту дату не было рассмотрено. Возражения на акт налоговой проверки под исключение не попадают — требуется именно судебное разбирательство.

Отсюда вывод, который легко сделать в обратную сторону и получить недоимку: за 2026 год коэффициенты из расчёта убирать нельзя.

Что внесено, но ещё не принято

            30 сентября 2026 года Правительство внесло в Госдуму законопроект № 617-9 — пакет поправок в Налоговый кодекс, сопровождающий проект бюджета на 2027–2029 годы. Первое чтение запланировано на 29 октября. Пока это предложения, а не нормы: ко второму чтению состав поправок обычно меняется, и опираться на них в расчётах нельзя.

По недвижимости в проекте пять сюжетов.

Отмена повышающих коэффициентов

            Коэффициенты 2 и 4 предлагается не применять к земле под жилищное строительство, облагаемой по ставке 1,5 процента: к участкам ИЖС в предпринимательской деятельности — независимо от стоимости, и к участкам под жилищное строительство дороже 300 миллионов рублей. По сути это перенос позиции Конституционного суда в текст кодекса. Масштаб виден на простом примере: участок кадастровой стоимостью 400 миллионов рублей при ставке 1,5 процента даёт 6 миллионов налога в год без коэффициента, 12 миллионов с коэффициентом 2 и 24 миллиона с коэффициентом 4.

Налоги организациям будет считать инспекция

С 2027 года транспортный, земельный налог и налог на имущество по кадастровой стоимости для организаций предлагается исчислять силами налоговых органов — и по итогам года, и по итогам отчётных периодов. Это меняет саму работу бухгалтерии: не считать и платить, а проверять присланный расчёт и спорить, если он неверен. Соответственно растёт цена порядка в собственных данных об участках — категории, виде использования, датах регистрации.

Сроки уплаты сдвигаются

Годовой налог предлагается платить до 28 марта следующего года вместо 28 февраля, а авансовые платежи — до 28 числа второго месяца после отчётного квартала вместо первого. Срок становится мягче почти на месяц.

Продажа недвижимости уходит в общую шкалу НДФЛ

            Самое дорогое изменение для граждан. Сейчас доход физического лица от продажи имущества считается в отдельной базе и облагается по ставкам 13 и 15 процентов. Проект предлагает включить такие доходы в совокупность налоговых баз и облагать по единой пятиступенчатой шкале:

Предлагаемая шкала НДФЛ, проект № 617-9

            Два следствия здесь важнее самих ставок. Первое: доход от продажи складывается с остальными доходами года — зарплатой, дивидендами, процентами по вкладам, — и ступень определяет уже сумма. Второе: на крупной сделке предельная ставка поднимается с 15 до 22 процентов.

            Что при этом не меняется: имущественные вычеты сохраняются — 1 миллион рублей по жилью и 250 тысяч по прочей недвижимости либо вычет на сумму фактических расходов на приобретение. И освобождение по минимальному сроку владения проект не отменяет: если срок выдержан, облагаемого дохода не возникает вовсе и шкала к такой сделке не относится.

                               Защита граждан от резкого роста налога

            Ограничение роста налога на имущество физических лиц десятью процентами в год предлагается уточнить: защита снимается только при реальном изменении объекта — площади, назначения, категории земли, вида разрешённого использования. Простое округление площади в документах прямо исключено из оснований. Отдельная поправка переносит декабрьский срок уплаты, если он попадает на нерабочий день, на предшествующий рабочий день, а не на следующий, как сейчас.

                      Что из этого следует на практике

Срочное — одно. Пока опубликован проект отчёта об оценке, замечание подаётся письмом в тридцатидневный срок. После утверждения стоимости тот же спор будет стоить отчёта оценщика и судебного процесса. Разница в цене вопроса — на порядок, и окно открыто сейчас.

Полезное — реестр собственных участков. Кадастровый номер, категория, вид разрешённого использования, кадастровая стоимость, применяемая ставка, фактическое использование. Этот перечень понадобится трижды: чтобы проверить себя в проекте отчёта, чтобы подтвердить право на льготную ставку по сельхозназначению и чтобы с 2027 года проверять расчёт, который пришлёт инспекция.

Требующее расчёта — год сделки. Если продажа недвижимости обсуждается и может состояться по обе стороны нового года, её стоит посчитать в двух вариантах. Для организаций правила другие: доход от продажи идёт в базу по налогу на прибыль, и шкала НДФЛ к нему не применяется.

Требующее проверки — ставка своего муниципалитета. Налоговый кодекс устанавливает только предельные значения. Конкретная ставка и местные льготы — в решении представительного органа городского округа, и от муниципалитета к муниципалитету они различаются.

Источники

Нормативные правовые акты и судебные решения

·     Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая: статья 220 (имущественные налоговые вычеты), статья 394 (налоговые ставки по земельному налогу), статья 396 (порядок исчисления земельного налога, в том числе пункт 15 — повышающие коэффициенты).

·     Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ — повышение предельной ставки земельного налога до 1,5 % для участков кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей; применяется с 01.01.2025.

·     Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — в редакции с поправками, вступившими в силу 8 января 2026 года: единый цикл переоценки, автоматический пересмотр при расхождении с рыночной стоимостью более 30 %, обязательное раскрытие расчёта.

·     Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2026 № 48-П — о недопустимости отказа в пересмотре кадастровой стоимости по формальному истечению срока обращения.

·     Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2026 № 52-П по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Корнер Казань». garant.ru/products/ipo/prime/doc/414510574/

·     Законопроект № 617-9 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» — внесён Правительством Российской Федерации 30 сентября 2026 года вместе с проектом федерального бюджета на 2027–2029 годы. На дату подготовки материала не принят; первое чтение запланировано на 29 октября 2026 года.

Официальные источники

·     ФНС России. Раздел «Земельный налог» для организаций. nalog.gov.ru/rn77/yul/organization_pays_taxes/land_tax/

·     ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» — проект отчёта об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков Московской области, порядок и сроки подачи замечаний.

·     Фонд данных государственной кадастровой оценки (Росреестр) — место обязательного размещения проекта отчёта.

·     Росреестр о количестве земельных участков Московской области, подлежащих оценке в 2026 году — около 4,2 млн (публикация на портале администрации городского округа Солнечногорск). solreg.ru → «Около 4,2 млн земельных участков… в 2026 году»

·     Портал нормативных правовых актов городского округа Щёлково. «Государственная кадастровая оценка в 2026–2027 гг.» infoadmgos.ru/infomessages/gosudarstvennaya-kadastrovaya-ocenka-v-2026-2027-gg/

Публикации и аналитические материалы

·     «Российская газета», 29.09.2026. «Кадастровая стоимость недвижимости становится справедливее» — о поправках к 237-ФЗ и постановлении Конституционного Суда № 48-П. rg.ru/2026/09/29/vziali-v-raschet.html

·     ГАРАНТ. «Применять повышающие коэффициенты для земельного налога по ставке до 1,5 % нельзя». garant.ru/news/2175145/

·     ГАРАНТ. «С 2025 года дорогостоящие дачные участки будут облагаться по повышенной ставке». garant.ru/news/1738439/

·     «Клерк». Разбор постановления № 52-П: почему 2026 год не пересчитывают и кто попадает в исключение. klerk.ru/user/1963286/702620/

·     Nalogika. «Пять поправок к налогам на недвижимость в проекте 617-9». nalogika.pro/materials/imushchestvennye-nalogi-zakonoproekt-617-9

·     B1. «Налоговые поправки на 2027 год: что предлагает внесённый в Госдуму законопроект», 01.10.2026. b1.ru/insights/tax-messenger/tax-updates-1-october-2026/

·     «Коммерсантъ». О переходе доходов от продажи недвижимости на общую прогрессивную шкалу НДФЛ с 2027 года. kommersant.ru/doc/9002823

·     Regions.ru. «Кадастровая оценка в Подмосковье: где найти отчёт и как оспорить» — порядок, сроки и требования к замечаниям. regions.ru/obschestvo/kadastrovaja-otsenka-v-podmoskove-gde-najti-otchet-i-kak-osporit

·     360.ru. О начале государственной кадастровой оценки земельных участков в Московской области и публикации проекта отчёта. 360.ru/news/mosobl/v-podmoskove-nachalas-kadastrovaja-otsenka-zemelnyh-uchastkov/

·     О переходе на сведения ЕФГИС ЗСН при определении фактического использования земель сельскохозяйственного назначения с 2027 года — публикация от 29.09.2026. misanec.ru

Материал подготовлен по состоянию на 12 октября 2026 года. Законопроект № 617-9 на эту дату не принят, и описанные по нему положения могут измениться ко второму чтению. Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретному объекту: применяемая ставка, льготы и кадастровая стоимость определяются по данным Единого государственного реестра недвижимости и актам соответствующего муниципального образования.

Автор: председатель Московского областного отделения "ОПОРЫ РОССИИ" Владислав Корочкин